Mutuo Ipotecario: Definizione, Come Funziona e Costo del Notaio

Il mutuo ipotecario è uno strumento indispensabile, attraverso il quale potrai accedere a un credito predisposto per l’acquisto di un bene grazie al quale poter realizzare un tuo sogno. Un esempio è il mutuo ipotecario, una delle forme di finanziamento più utilizzate con caratteristiche uniche. Perché è definito ipotecario? Come funziona? E quali sono i costi da sostenere? In questo articolo andremo a rispondere a queste domande al fine di valutare attentamente questa tipologia di mutuo.

Cos’è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è una forma di prestito finalizzato, ovvero dovrai utilizzare i soldi per uno scopo preciso come l’acquisto di un bene immobile o per la sua ristrutturazione; si distingue dalle altre forme di finanziamento per l’aggiunta di una garanzia che si applica direttamente sul bene che hai acquistato. Infatti al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo verrà accesa dalla banca un’ipoteca sull’immobile, ovvero una garanzia aggiuntiva, necessaria per giustificare il prestito che ti è stato concesso.

L’ipoteca è un titolo reale previsto dall’art. 2808 del Codice Civile, che l’istituto di credito potrà utilizzare nel caso in cui non riesci ad adempiere agli accordi contrattuali. Ciò significa che nel momento in cui non riesci a pagare le rate previste dal piano di ammortamento, la banca avrà il diritto di espropriare il bene e rivenderlo per coprire in questo modo il debito che hai contratto. Questa forma di garanzia permette a te, in quanto debitore di ottener in tempi ristretti il mutuo, e alla banca di avere la certezza di recuperare i soldi che ha prestato.

Dalle valutazioni del reddito all’accensione dell’ipoteca

Potrai fare richiesta di un mutuo ipotecario recandoti in filiale della tua banca, previo appuntamento, e rivolgendoti a un consulente, oppure dove previsto effettuando la richiesta direttamente online. In ambedue i casi la procedura è simile e prevede una valutazione della fattibilità della tua richiesta e la successiva erogazione.

  • Valutazione dei requisiti personali: per poter chiedere il mutuo ipotecario dovrai essere maggiorenne, disporre di un conto corrente e avere una residenza stabile in Italia. Inoltre è importante che nella tua storia bancaria non siano presenti eventuali protesti, oppure situazioni come una segnalazione in quanto cattivo pagatore.
  • Valutazione della capacità di reddito: la fase successiva è quella della verifica della tua capacità di reddito, infatti dovrai dimostrare di poter adempiere al contratto e quindi di far fronte al pagamento delle rate. Dovrai quindi disporre di un contratto di lavoro o di un cedolino pensionistico, o in caso in cui sei un lavoratore autonomo o libero professionista fornire alla banca le tue dichiarazioni dei redditi che siano congruenti con l’importo della rata.
  • Scelta del mutuo: se disponi dei requisiti richiesti, potrai valutare quale sia il mutuo ipotecario che si adatta alle tue esigenze economiche. Dovrai considerare in primo luogo l’importo che vuoi chiedere alla banca, il quale dipenderà dal valore dell’immobile e stabilire il piano di ammortamento, con il relativo importo delle rate. Questo varierà in base alla scelta della tempistica di restituzione del capitale, che potrà essere tra i 5 e i 30 anni, alla tua età e se richiedi un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.
  • Valutazione dell’immobile e perizia: dovrai disporre di un preliminare di vendita o di un atto di acquisto dell’immobile e inoltre fornire la documentazione che identifichi la classe energetica, l’abitabilità e il suo valore catastale. La banca, ottenuta la documentazione, effettuerà a sua volta una perizia il cui costo sarà previsto all’interno dell’istruttoria, esprimendo quindi un parere positivo o negativo sull’accensione del mutuo.
  • Accensione dell’ipoteca e l’acquisto: se l’esito della perizia è positivo, potrai sottoscrivere il contratto di mutuo innanzi al notaio accendendo l’ipoteca sul bene e diventando titolare del nuovo immobile.
mutuo ipotecario
Mutuo ipotecario

I costi di istruttoria: il notaio

La sottoscrizione di un mutuo prevede una serie di spese a cui devi andare incontro e che sono previste all’interno dell’importo totale che dovrai restituire alla banca e identificati come costi di istruttoria. Tra questi si prevedono le spese per istituire la pratica di mutuo, la perizia, l’eventuale assicurazione aggiuntiva in caso di incendio e scoppio e la sottoscrizione del mutuo ipotecario innanzi al notaio.

Infatti questa figura pubblica è indispensabile per la conclusione del contratto di mutuo e per l’accensione dell’ipoteca, che dovranno essere effettuati per legge con un atto pubblico. La scelta del notaio viene quasi sempre effettuata dalla banca, ma potrai proporre anche una tua figura di fiducia.

In ogni caso la spesa del notaio è a tuo carico ed è proporzionata a una serie di fattori:

  • Onorario: fa riferimento a quanto deve essere pagato al notaio per l’attività di compilazione e sottoscrizione del contratto di mutuo. I prezzi possono variare da un minimo di 1.500 € a circa 2.500 €, a cui devi aggiungere l’iva al 22%, in base anche alla complessità dell’atto.
  • Imposte di registro: nel momento in cui verrà redatto il mutuo devi considerare anche il costo dell’accensione dell’ipoteca che è circa 50 €, quella dell’imposta fissa catastale e inoltre la spesa per la registrazione all’Agenzia dell’Entrate che effettuerà direttamente il notaio. Nel caso della prima casa questa è pari al 2% del valore catastale, mentre se effettui l’accensione di un mutuo ipotecario su una seconda casa, l’imposta di registro dovrà essere moltiplicata per 9%.

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