L’accollo del mutuo avviene quando l’acquirente di un immobile si assume la responsabilità di rimborsare le rate di un mutuo preesistente, subentrando al titolare originario del finanziamento e diventando così il nuovo intestatario del mutuo.
Il titolare originario lo chiameremo “accollato” e l’acquirente sarà l”accollante”: vediamo come funziona questo meccanismo e quali sono le modalità per una transazione sicura e senza spiacevoli sorprese.
L’accollo cumulativo e l’accollo con liberatoria (o liberatorio)
Le tipologie d’accollo sono due e dobbiamo fare attenzione a quale tipo di contratto stiamo stipulando, perché potrebbero esserci delle problematiche che vanno risolte prima di firmare qualsiasi rogito. Con l’accollo cumulativo, l’accollato rimane vincolato all’accollante: se il nuovo titolare del mutuo non dovesse più pagare le rate, la banca riterrà il venditore corresponsabile e gli chiederà di assumersi l’onere del finanziamento.
Solitamente la banca ricorre a questo tipo di accordo quando l’acquirente dell’immobile non ha sufficienti garanzie: se decidete di vendere la vostra casa, fate quindi attenzione che l’acquirente venga ritenuto solvibile dalla vostra banca. L’accollo con liberatoria, invece, libera il venditore da qualsiasi onere: l’accollante diventa il nuovo proprietario di casa e l’unico intestatario del mutuo già in essere. Questa è ovviamente la condizione più vantaggiosa per chi decide di vendere, poiché non avrà più vincoli con la banca.
Accollo del mutuo: quando conviene?
Quest’operazione non comporta costi aggiuntivi, non ci sono spese di istruttoria oltre al rogito notarile: alle banche interessa che il mutuo abbia un debitore riconosciuto e ritenuto affidabile, per cui non farà opposizione se si sceglie questa modalità di vendita. Inoltre l’accollante, nel caso si tratti di compravendita da una società e non da privati, dovrà versare solo l’80% del mutuo residuo, con un notevole risparmio sull’importo complessivo.
Come ottenere la liberatoria dal mutuo
Prima di procedere con la vendita, è bene informarsi presso la banca se il subentrante sia ritenuto solvibile e abbia i requisiti necessari per l’accollo. Non fidatevi di un semplice benestare a voce, aspettate di avere l’esito di un’analisi approfondita da parte del vostro istituto di credito. Se è tutto in regola, la banca non avrà obiezioni, ma se riterrà che non ci siano le condizioni, potrebbe opporsi e concedervi soltanto un accollo cumulativo, che è appunto quello che continuerà a vedervi responsabili del pagamento.
Per l’accollante invece, è bene fare attenzione alle truffe: prima di acquistare un immobile con questa formula, sinceratevi che la posizione del venditore sia in regola, ovvero che non abbia lasciato rate insolute, perché potreste ritrovarvi con cifre da pagare che non avreste mai immaginato. Allo stesso tempo, verificate, con la banca che ha emesso il mutuo, che le condizioni restino le stesse: capita spesso che le banche preferiscano stipulare un nuovo mutuo a tassi più elevati o che vi costringa a pagare una polizza assicurativa non proprio conveniente. Se invece la banca dovesse proporvi un mutuo con formula più vantaggiosa, pensateci se procedere con l’accollo o accendere un nuovo finanziamento.
Modalità e costi per ottenere la liberatoria
Questo tipo di compravendita non differisce dalle altre classiche, per cui il contratto avrà valore dopo aver stipulato il rogito notarile, che ha un costo intorno ai 500 euro e l’unica operazione da fare sarà inserire nell’atto, redatto davanti al notaio, che non solo l’acquirente/subentrante ritiene il venditore/cedente esonerato da qualsiasi impegno economico che nascerà in seguito all’atto, ma anche la stessa banca. E’ fondamentale che la liberatoria della banca sia esplicita nel contratto di compravendita, in quanto se non detto espressamente, per legge, l’istituto di credito continuerà a considerare entrambi, accollato e accollante, responsabili del pagamento del mutuo.
Come superare le tempistiche burocratiche e ottenere la liberatoria in tempi brevi
La banca provvederà in tempi brevi a liberare il venditore/accollato, se però quest’ultimo avesse necessità di accorciare i tempi, per poter accedere ad un nuovo mutuo, potrà richiedere una dichiarazione, da parte del funzionario che ha seguito la pratica e ha firmato l’accollo liberatorio, nella quale si specifica che la banca ha accettato l’operazione e il venditore è definitivamente svincolato dal debito.
La richiesta di una dichiarazione può essere necessaria in caso di mutuo cartolarizzato: se la banca avesse precedentemente compiuto un’operazione di questo tipo è possibile subire dei ritardi tecnici. Nel caso ci fossero problematiche del genere, oltre alla dichiarazione, ci si rivolgerà all’arbitro bancario che porterà a conclusione l’intera procedura. Il modo più sicuro per chiudere una transazione che vi faccia sentire tutelati è comunque quello di chiarire le criticità prima di firmare qualunque cosa, di ricevere dichiarazioni sempre scritte, e mai soltanto a voce, e di pretendere trasparenza da entrambe le parti e dagli istituti di credito stessi.
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