Chi acquista un immobile in buona fede non è al riparo dalle conseguenze di un abuso commesso da altri. Per una famiglia che ha appena acceso un mutuo, la conseguenza è concreta: si continua a pagare le rate, ma la casa può essere abbattuta. Il TAR Lazio, con la sentenza 14772/2026, ha confermato l'ordine di demolizione di un fabbricato acquistato nel 2016, ribadendo che il nuovo proprietario subentra in tutte le pendenze edilizie del venditore. La buona fede non regolarizza l'edificio: apre semmai un diritto di rivalsa verso chi ha venduto. E il conto, per un privato, può arrivare anni dopo l'acquisto.
La buona fede non cancella l'ordine di demolizione
La vigilanza edilizia ha natura reale e ripristinatoria: segue l'immobile, non le persone. L'acquirente succede nei rapporti giuridici attivi e passivi relativi al bene, compresa l'abusiva trasformazione, e subisce gli effetti sia del diniego di sanatoria sia dell'ingiunzione di demolizione, anche quando l'abuso è stato commesso prima del passaggio di proprietà. Per chi ha comprato casa con un mutuo, significa che il risparmio investito e il debito residuo restano, mentre il bene può sparire.
Il caso è quello di un villino a Tarquinia: l'ordinanza di demolizione risale al 2004, il ricorso per il riesame in autotutela al 2018, il diniego definitivo al 2024. All'origine, una DIA del 2003 presentata come ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, poi qualificata come nuova costruzione soggetta a permesso. Il TAR ha escluso che il certificato di destinazione urbanistica potesse valere come assicurazione comunale sulla legittimità dell'edificio. Resta salva la possibilità di rivalersi sul venditore.
Vendere un immobile con abusi non dichiarati può essere truffa
Non basta la presenza di difformità per configurare il reato. La Cassazione, con la sentenza 32131 depositata il 27 agosto 2026, ha lasciato ferma la condanna per truffa aggravata di una proprietaria che nel preliminare aveva indicato il villino come edificato prima del 1° settembre 1967, mentre parte della consistenza derivava da opere realizzate da lei stessa nel 2012 e nel 2013, dopo l'acquisto del marzo 2011.
Il discrimine, spiega la Corte, sta nella distanza tra la situazione reale del bene e quella rappresentata all'acquirente, letta insieme alla consapevolezza del venditore. Per chi compra, la conseguenza pratica è che la data "ante 1967" non equivale automaticamente a immobile legittimo: occorre verificare la disciplina applicabile nel Comune e nel periodo considerato.
Cosa controllare prima di firmare: i documenti che non bastano
La planimetria catastale e il certificato di destinazione urbanistica non provano la legittimità edilizia. Il catasto descrive il bene ai fini fiscali e inventariali; il CDU attesta le prescrizioni urbanistiche dell'area, non la sequenza dei titoli che hanno assentito costruzione e trasformazioni. Affidarsi a questi documenti per risparmiare su una verifica tecnica può costare l'intero investimento familiare.
La verifica va condotta ricostruendo lo stato legittimo dell'immobile, con documentazione probante e con data certa. Attenzione anche agli interventi apparentemente minori: la Cassazione, con la sentenza 29638 del 22 agosto 2025, ha chiarito quando una pergotenda può essere installata senza permesso e quando invece costituisce nuova costruzione soggetta a titolo abilitativo.
Sanatoria: il Comune deve prima avvisare, ma l'abuso resta
Prima di respingere una domanda di accertamento di conformità ex art. 36-bis del d.P.R. 380/2001, il Comune deve comunicare i motivi ostativi. Il TAR Campania, con la sentenza 4920 del 7 agosto 2026, ha annullato un diniego adottato senza il preavviso dell'art. 10-bis della legge 241/1990, perché quel contraddittorio serve anche a valutare se rimuovere le opere non sanabili e salvare le residue.
Nel caso esaminato i locali interrati, assentiti come cantina e deposito, erano usati come superfici principali dell'attività commerciale, con altezze tra 2,40 e 2,55 metri contro il minimo di 2,70 metri richiesto per i locali di permanenza del pubblico. L'ordine di ripristino è stato confermato, anche se il diniego è caduto. E il Salva Casa non risolve tutto: il Consiglio di Stato, con la sentenza 6422/2026, ha respinto il condono per il cambio d'uso da fabbricato rurale a civile abitazione (150 mq, 500 mc) in zona agricola vincolata, perché le semplificazioni dell'art. 23-ter non riguardano la categoria rurale.
Cosa cambia per chi compra o ha un abuso in casa
Mettendo insieme le decisioni emerge un pattern scomodo per il privato: in tre casi su cinque la regolarizzazione amministrativa non chiude il problema. La sanatoria non impedisce al vicino di ottenere la demolizione per violazione delle distanze — è il caso del Tribunale della Spezia, sentenza 477 del 4 settembre 2026, dove una sopraelevazione di 102 cm al colmo, 29 cm sulla gronda nord e 58 cm su quella sud, a meno di 5 metri dal confine e a meno di 10 metri dalla costruzione vicina, dovrà essere rimossa nonostante la sanatoria. Il risarcimento, però, richiede la prova concreta del danno.
Per chi compra, la conclusione operativa è una sola: la due diligence documentale vale più di qualsiasi dichiarazione notarile. Il costo di un abuso non dichiarato non è la sanzione, ma la demolizione che arriva anni dopo — e la causa di rivalsa contro chi ha venduto, con tempi e spese legali che ricadono sulla famiglia.
Fonti
- Ingenio-web.it
- Condominioweb.com
- Studiotecnicopagliai.it
- Quotidianodelcondominio.it
- Lavoripubblici.it
- Lavoripubblici.it
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