Sale and Lease Back Immobilare: Cos’è e Come Funziona

In questo particolare tipo di contratto, il proprietario decide di vendere il proprio bene immobile ad una finanziaria che a sua volta lo lascia in godimento, tramite pagamento di un canone, al cedente; alla fine del periodo di leasing, il concessionario potrà riacquisire la proprietà del bene tramite il pagamento di un prezzo finale.

Da un punto di vista pratico, l’operazione consta di due momenti differenti: prima la vendita da parte dell’imprenditore alla società di leasing, e poi la locazione finanziaria da parte di quest’ultima al soggetto alienante del bene stesso.

Se sei un imprenditore sai bene che a volte i costi di manutenzione di alcuni beni immobili possono essere particolarmente onerosi. Il leasing di ritorno si presenta quindi come una soluzione efficace per risolvere problematiche economiche e finanziarie al fine di ottimizzare costi e benefici.

I vantaggi fiscali e giuridici

Il contratto di Lease Back è molto conveniente se sei un imprenditore e la tua azienda ha bisogno di liquidità; stipulandolo, infatti, continuerai a godere dell’immobile dietro il pagamento di un canone di locazione, ma nello stesso tempo, avendolo di fatto venduto, potrai usufruire della liquidità economica derivante dalla cessione del bene. Questo è uno dei motivi per cui molti imprenditori lo preferiscono a un normale finanziamento. Vi è da considerare, tralaltro, che la manutenzione e i rischi relativi all’immobile vengono meno, non essendo più compito dell’impresa occuparsene.

sale and lease back
Sale and lease back

Stipulando un contratto di Lease Back, oltre che un’enorme liquidità raggiungibile altrimenti solo attraverso un finanziamento, otterrai dei vantaggi fiscali: i canoni saranno infatti totalmente deducibili dal reddito di impresa o dal reddito da lavoro autonomo. Inoltre la quota ricavata permetterà all’azienda di effettuare investimenti e dare respiro all’impresa senza essere rilevabile in bilancio come una somma a debito.

Tra i benefici possibili spicca il fatto che l’immobile non sarà più aggredibile, almeno per diciotto anni, che è il periodo minimo per ottenere la riduzione fiscale dei canoni di leasing. Quindi, durante questo lasso di tempo, il tuo bene resterà tutelato e fuori da pericoli e rischi aziendali che l’attività d’impresa di per sé comporta, in quanto la proprietà passerà alla società finanziaria che lo avrà acquistato.

La disciplina del patto commissorio

Nel corso degli anni il Sale and Lease Back è stato oggetto di dubbi riguardanti la sua liceità e quindi la conseguente validità. La giurisprudenza ha però chiarito i punti essenziali che rendono possibile la fattispecie, tenendo conto del fatto che, se eseguita con le dovute cautele e secondo i criteri di leggi, tale forma contrattuale è utile e, come abbiamo visto, parecchio vantaggiosa.

Affinché il contratto sia valido bisogna che non si ravvisi in esso un eventuale patto commissorio, e cioè quell’accordo tramite il quale una parte si impegna fin dall’inizio a cedere un proprio bene immobile in caso di mancato adempimento di un obbligo.
Tale patto è vietato dal nostro ordinamento, che per il recupero delle somme dovute mette a disposizione altri strumenti.

In particolare, perché il contratto di Lease Back sia valido, è necessario che tra i contraenti non sussista una precedente condizione di debito o credito che renderebbe una parte svantaggiata e con meno potere di trattativa rispetto all’altra, e che non si ravvisi una sproporzione tra il valore del bene immobile e il prezzo di vendita pattuito, cosa che, unita all’eventuale condizione di difficoltà economica del proprietario dell’immobile, desterebbe sospetti circa la liceità dell’operazione contrattuale, con il rischio di rendere nulli gli accordi raggiunti tra le parti. Seguendo queste accortezze, il contratto di Sale and Lease Back si presenta come uno strumento valido, utile e certamente ammesso dal nostro ordinamento giuridico.

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