Quando si parla della surroga del mutuo per la prima casa nascono sempre numerose incomprensioni. Le persone interessate, in effetti, non capiscono né cosa rappresenti la surroga del mutuo per la prima casa, né cosa comporti, né quando si può fare, né come si può effettuare il passaggio a tasso fisso da quello misto oppure variabile. Cerchiamo, quindi, di chiarire tutte le idee e dissipare i dubbi.
Surroga del mutuo per la prima casa: cos’è
La surroga del mutuo per la prima casa è un diritto, conosciuto anche come la portabilità del mutuo. Si tratta di un’opzione per mezzo della quale il titolare di un mutuo in corso può trasferire quest’ultimo da una banca verso un altro istituto di credito. Quest’ultimo è chiamato ente subentrate e può offrire delle migliori condizioni di finanziamento. Il cliente, quindi, esegue il passaggio, accetta le nuova condizioni e inizia a rimborsare il prestito presso il nuovo ente di finanziamento.
Non bisogna confondere il diritto della surroga con quello della rinegoziazione. Quest’ultima, difatti, non prevede il passaggio del cliente verso un’altra banca. Si tratta semplicemente di una rinegoziazione delle condizioni del mutuo con l’istituto di credito con il quale si è già sottoscritto il contratto. Al momento di valutazione della possibilità di richiedere il mutuo alla nuova banca si consiglia di valutarne anche le spese d’istruttoria. Queste, difatti, possono gravare sulla spesa totale che il debitore dovrà sostenere.
Come funziona
L’iniziativa di passaggio parte sempre dal mutuatario. Quest’ultimo, difatti, deve prima individuare un’offerta di finanziamento a delle condizioni migliori rispetto a quelle attuali. Successivamente egli deve rivolgersi alla banca subentrante, facendo richiesta di acquisire il debito residuo. La “palla”, quindi, passa alla banca subentrante, i cui impiegati dovranno eseguire delle specifiche valutazioni in merito e solo dopo decidere se accettare di finanziare il richiedente oppure se rifiutare la sua offerta.
Qualora decidesse di accettare la surroga, il mutuante potrà subentrare nelle garanzie accessorie. A quel punto è la stessa banca che subentra ad avviare le comunicazioni con la banca dalla quale il mutuante si sposta. Il cliente non dovrà fare nient’altro, se non attendere la fine delle trattative in corso tra i due istituti di credito. Non appena le due banche si saranno messe d’accordo, il finanziamento si potrà dire a tutti gli effetti completo.
Vale la pena notare, che la prima banca (ovvero quella che ha concesso il mutuo originario), non può opporsi a questa richiesta, come stabilito dalla Legge numero 40 del 2007, conosciuta anche per essere la Legge Bersani.
Quando si può fare la surroga del mutuo per la prima casa?
Purtroppo, il testo della Legge Bersani non fornisce delle indicazioni precise in merito a tutto ciò che concerne le tempistiche che bisogna necessariamente rispettare per eseguire la richiesta. Ciononostante, è possibile fare riferimento all’articolo numero 120-quater del Decreto Legislativo numero 385 del 1993: il Testo Unico Bancario. Quest’ultimo non riporta delle tempistiche precise relative a ciò che concerne la possibilità di richiedere la surroga, ma stabilisce che tutta l’operazione deve concludersi entro e non oltre 30 giorni lavorativi a partire dalla data di richiesta della surroga da parte del mutuatario verso la banca mutuante.
Ovviamente, la banca sarà più portata a concedere la surroga del mutuo a quei clienti che nel corso del tempo hanno dimostrato una buona solvibilità. In fase di valutazione del mutuo, per questo, molte banche cercano di analizzare il numero delle rate che il richiedente ha già restituito, comprendendo così la sua affidabilità di debitore.
È possibile eseguire il passaggio a tasso fisso?
Come già accennato prima, la surroga del mutuo per la prima casa permette di rinegoziare le condizioni del finanziamento con una nuova banca. Questo significa, prevalentemente, che si potrà eseguire il passaggio a tasso fisso semplicemente accettando le condizioni dell’istituto di credito. Non serve compiere nient’altro e qualora il passaggio a tasso fisso non fosse previsto nel contratto di passaggio al nuovo mutuo, si potrebbe rivolgersi alla banca accettante per richiedere di eseguire questo passaggio.
Quando è consigliabile richiedere la surroga del mutuo per la prima casa? Anche se la possibilità di ricorrere alla surroga del mutuo per la prima casa è sicuramente molto interessante, conviene valutare la situazione per capire quando richiederla. La valutazione va svolta solo successivamente al confronto delle altre proposte presenti sul mercato dei mutui. Difatti, un mutuo sottoscritto qualche anno fa potrebbe includere delle condizioni favorevoli rispetto a quelle attuali.
Principalmente, il consiglio è quello di su, che rappresenta un criterio di valutazione di estrema importanza per capire se le condizioni sono più favorevoli oppure no. Se, invece, non si sa come analizzare nella maniera migliore le condizioni di un mutuo, si può prendere in considerazione la possibilità di rivolgersi a un professionista.
