Il mutuo per acquistare un terreno può essere richiesto sia nel caso di terreno edificabile, che nel caso di terreno agricolo. Anche se in linea teorica non esiste nessun problema, non è sempre così facile soprattutto per quanto riguarda gli edificabili. In questo caso il progetto della casa che andremo a costruire sul nostro terreno non è ipotecabile a garanzia, perciò non tutti gli istituti di credito sono disposti a concederlo.
Ma andiamo ad analizzare caso per caso.
Mutuo per terreno agricolo
Questi mutui sono solitamente di facile accesso e vengono richieste da piccole realtà legate all’agricoltura o all’allevamento. Il denaro richiesto per lo più serve ad acquisto di nuovi terreni o alla modernizzazione, ampliamento o valorizzazione degli accessori finalizzati alle attività svolte. Esistono due principali tipi di mutui richiedibili in queste condizioni che variano a seconda della durata e della garanzia richiesta: mutui ipotecari e mutui non ipotecari.
Per il primo tipo, visto che il terreno andrà a garanzia in caso di insolvenza, vengono erogate somme di denaro maggiore con tempi di rimborso più lunghi. Nel secondo caso invece, si ha un rimborso massimo di 30 mila euro che sarà rateizzabile in un periodo non superiore ai 5 anni. La scelta fra le due soluzioni solitamente si basa dunque sulla somma di cui abbiamo necessità. Nel caso di mutui ipotecari la durata massima è di 30 anni e si hanno tassi di interesse più bassi. Questo grazie alla tutela nei confronti della banca o altro ente, che in caso di insolvenza può vendere il terreno e recuperare il credito residuo.
I tassi sono comparabili a quelli che si ottengono per l’acquisto di immobili e si può entrare quindi sia nel regime di tasso fisso che variabile. Sia che sia ipotecario che non ipotecario le rate sono a cadenza semestrale ed i documenti da presentare in sede di contrattazione sono: l’atto di provenienza del terreno agricolo e la sua attestazione di destinazione d’uso come agricolo, il contratto di lavoro e la certificazione della propria condizione reddituale. Fra gli istituti bancari che erogano tale mutuo troviamo Unicredt, Ubibanca, BNL, Banco di Sardegna, Banca Sella e Credit Agri Italia.
Mutuo per terreno edificabile
In questo caso il mutuo, seppur teoricamente erogabile da qualsiasi istituto di credito per legge, risulta più ostico da trovare. Infatti non tutte le banche sono disposte a prendersi questo impegno, in quanto non è possibile fare un’ipoteca su un progetto di una casa su carta. Quindi nei casi in cui troviamo un ente disposto a finanziarci dovrà essere messo in moto un iter un pò artificioso. Una volta richiesta la somma totale la banca o ente finanziario emetterà un credito che verrà tutelato da una ipoteca esclusivamente sul terreno edificabile.
Una volta che i lavori sono ad uno stato avanzato potrà essere iscritta un’ipoteca sull’immobile a sostituzione di quella sul terreno adeguando via via l’importo erogato. Infatti la somma necessario ai lavori di edificazione viene emessa a piccole trance durante lo stato di avanzamenti dei lavori. Prima di ogni erogazione un perito dell’ente finanziario verrà inviato a controllare lo stato di avanzamento dei lavori.
Punti critici
Una cosa a cui prestare molta attenzione, quando decidiamo di richiedere questi tipi di mutuo, è la somma di denaro di cui avremo bisogno per portare a compimento tutto il progetto. Essendo tutto su carta non è facile prevedere ogni spesa o imprevisto, ed una volta scelta la cifra non è possibile modificarla in corso d’opera. Una svista che porti una mancanza di capitale che comporti la non realizzabilità dell’immobile è un grave problema da scongiurare. Altro aspetto molto importante è che il terreno che andremo a comprare con il mutuo sia effettivamente edificabile e rispetti tutte le condizioni necessarie per le opere di urbanizzazione.
Ciò vuol dire che deve essere raggiungibile da una via di scorrimento pubblica e deve poter accedere a tutte le reti pubbliche di smaltimento ed approvvigionamento. Questo vuol dire avere accesso a luce, gas, fognature e così via. Anche la mancanza di uno solo di questi requisiti può portare a complicanze enormi durante i lavori di edificazione. Importante anche non scordarsi di mettere nel conto le imposte da dover pagare sia per l’acquisto del terreno che per la costruzione dell’immobile.
Come si ottiene il mutuo per terreno edificabile
La cifra che viene erogata è solitamente l’80% del valore del terreno e l’80% dei costi di costruzione dell’immobile. I requisiti necessari sono gli stessi di quelli per l’acquisto di una casa e quindi riguardano un reddito del richiedente che garantisca la solvibilità delle rate mensili, delle garanzie patrimoniali in aggiunta al reddito, può essere richiesta la presenza di un garante ed è necessario avere una buona reputazione come pagatore. In aggiunta alla documentazione standard necessaria per un mutuo, nel caso di un terreno edificabile vanno presentati altri tre documenti specifici:
- un progetto di costruzione ufficiale realizzato da un architetto o un ingegnere e regolarmente presentato all’ufficio per la concessione edilizia del comune dove vogliamo edificare.
- Una concessione edilizia rilasciata dallo stesso comune che ufficializza la possibilità di edificare la casa.
- Un’autorizzazione di inizio lavori, che altro non è che un documento che serve per cominciare i lavori di edificazione.
