Quando si effettua la compravendita di un immobile, si costituisce prima un contratto preliminare e, successivamente, il cosiddetto rogito notarile, un atto decisivo con valenza definitiva. Tra queste due procedure, però, si inseriscono tutte quelle pratiche atte al rilascio del mutuo da parte dell’istituto di credito. Il completamento di queste pratiche risulta fondamentale per determinare un lasso di tempo accettabile tra l’accordo preliminare e quello definitivo. In tal modo, le varie parti saranno permanentemente vincolate alle condizioni del contratto e, allo stesso tempo, potranno adempire a tutte le procedure burocratiche per formalizzare la compravendita.
E’ molto facile, in molti casi, che la banca, nonostante abbia ricevuto le garanzie necessarie in relazione al conferimento del finanziamento, decida, inaspettatamente, di rifiutarsi di fornirlo, basandosi su delle giustificazioni poco solide. La legge afferma che non è possibile tirarsi indietro una volta definito il compromesso, quindi entrambe le parti risulteranno obbligate nella firma dell’operazione. Ciò non significa, però, che l’istituto di credito non possa personalizzare a proprio piacimento la regolazione del contratto, quindi possono insorgere facilmente delle controversie da risolvere necessariamente. Quindi è possibile determinare l’efficacia della promessa di acquisto al conferimento del mutuo, attraverso una determinata pratica. Parliamo della proposta di acquisto immobile vincolata alla concessione del mutuo.
Come vincolare la compravendita alla concessione del mutuo
La proposta di acquisto non è assolutamente vincolante, anche nel caso in cui il venditore l’avesse già accettata. In presenza di recessione del contratto preliminare, il potenziale acquirente potrebbe essere soggetto al risarcimento danni a favore del venditore, ma ciò non implica che l’intera procedura di compravendita debba essere necessariamente completata. Per prevenire eventuali complicazioni e per rispettare gli accordi presi con le parti, sarebbe sicuramente corretto riportare nel contratto di compravendita la frase ‘salvo approvazione del mutuo’, così da evitare qualsiasi responsabilità nel caso la banca decida di non erogare il finanziamento.
Per evitare eventuali problematiche con il venditore, è fondamentale porre questo vincolo in relazione all’acquisizione dell’immobile. Come accennato in precedenza, il contratto preliminare obbliga le varie parti a stipulare un accordo definitivo. Quindi, a meno che non esistano delle opportune ragioni per procedere alla recessione dell’impegno assunto, eventualmente causate da inadempimenti, ad esempio, da parte del venditore (come abuso edilizio o esistenza di un ordine di pignoramento), colui che firma il compromesso deve stipulare il rogito notarile. Quindi il vincolo all’acquisto dell’immobile non sarà altro che una clausola alla quale è subordinata l’efficacia dell’accordo. Per far valere tale condizione è necessaria che questa sia esplicita, quindi chiaramente verificabile all’interno del contratto.
Validità in sede di compromesso
Il nostro ordinamento prevede che l’esecuzione del vincolo imposto per l’avvenimento del contratto non può essere dipeso esclusivamente dall’arbitrio di una delle due parti. Ad esempio, non è possibile che l’acquirente pretenda di subordinare la vendita dell’immobile in relazione al completamento dell’affare entro una specifica data. Infatti non può gravare nessun obbligo di questo tipo sui contratti, rendendo questi ultimi praticamente nulli.
Per quanto riguarda la condizione di cui stiamo parlando, ovvero l’acquisto dell’immobile vincolato alla concessione del mutuo, risulta valida solamente se l’acquirente effettua correttamente le dovute procedure, quindi facendo tutto ciò che è necessario per fare in modo che la banca accetti il finanziamento. Ciò significa che dovrà consegnare per tempo i documenti richiesti e pagare le varie spese di istruttoria e di perizia. Se l’acquirente non riesce ad ottenere il mutuo, nonostante si sia impegnato nell’ottemperare a tutte le condizioni indicate dalla banca, il vincolo non viene considerato avverato, facendo perdere di efficacia il contratto preliminare.
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