Il Crowfunding Immobiliare è fenomeno che si è diffuso in Italia solo in periodi recenti, soprattutto per via dei vincoli normativi che ne limitano il campo di applicazione rispetto alla matrice nordamericana del Jumpstart Our Business Start-up Act del 2012. Scopriamo cos’è, come funziona e i rischi ad esso legati.
Cos’è il Crowdfunding Immobiliare
Il Crowdfunding Immobiliare non è altro che un crowdfunding applicato al mercato immobiliare, in cui dei soggetti privati (o delle società) finanziano un progetto del settore Real Estate attraverso piattaforme digitali, le quali permettono di unire domanda e offerta senza intermediazioni eccessivamente vincolanti o onerose.
Questo strumento finanziario è utilizzato soprattutto da chi non dispone di capitali sufficienti per effettuare grandi transazioni, ma che comunque vuole investire nel mercato immobiliare, mantenendo una contenuta esposizione del capitale.
Tipologie di Crowdfunding
È bene specificare che esistono due principali tipologie di Crowdfunding Immobiliare:
- Equity Crowdfunding. In questo caso l’investimento conferisce in azioni di una società, la quale distribuisce in tal modo il rischio d’impresa. Per le sue caratteristiche, questo modello è di solito applicato alle società neo-costituite.
- Lending-based Crowdfunding. La piattaforma di raccolta fondi qui svolge le funzioni di una banca, in cui si deposita il capitale che verrà utilizzato a titolo di debito da chi vuole ottenere finanziamenti per un progetto specifico. Chi accede al fondo restituirà quanto ottenuto in prestito con l’aggiunta degli interessi.
Per chi vuole acquistare un immobile tramite Crowfunding, il modello più appropriato è proprio il Landing-based, che permette ai finanziatori privati di ottenere interessi diretti dal finanziamento e ai compratori di non dover accendere un mutuo presso una banca. Chi, invece vuole, investire in un progetto di una società, utilizzerà l’Equity Crowdfunding, grazie al quale l’investitore potrà ottenere remunerazioni dai ricavi del progetto o della società stessa.
Il Crowdfunding Immobiliare in Italia
In Italia la normativa sul Crowdfunding è stata introdotta dal DL del 18 ottobre 2012 n. 179, in cui viene definito come uno strumento di finanziamento delle Start-Up Innovative. La disciplina viene poi integrata, in tempi più recenti, dal DL del 24 gennaio 2015 n. 3 (c.d. “Decreto Crescita”) ha aperto le porte del Crowdfunding Immobiliare anche alle Piccole-Medie Imprese, soprattutto per quanto riguarda gli Equity Crowdfunding, che danno diritto ad una quota azionaria della società all’ investitore.
In Italia nel 2020 sono stati raccolti circa 72 milioni di euro di investimenti tramite Crowdfunding Immobiliare, con un incremento notevole registrato di anno in anno. Tuttavia, è poco in confronto ai dati di UK e Germania, in cui sono stati superati i 300 milioni di euro nello stesso anno.
Come Funziona
Tramite il Crowdfunding Immobiliare le società, ad esempio, possono portare il loro progetto d’acquisizione di un immobile all’attenzione dei privati investitori. A questo punto entrano in gioco le piattaforme di Crowdfunding Immobiliare su siti degli intermediari autorizzati, in cui vengono organizzate raccolte fondi per diversi progetti. Chi vuole investire si registra nel sito e apre un wallet, in cui verserà il suo capitale. È importante precisare che le piattaforme in questione non trattengono il denaro investito, ma si appoggiano a società specializzate nella gestione sicura dei depositi.
La proposta di Crowdfunding sarà corredata di:
- obiettivi della raccolta fondi
- durata dell’investimento
- rendimento
- investimento minimo
Una volta raggiunto l’obiettivo stabilito, l’imprenditore ottiene i soldi raccolti, paga una fee all’intermediario e si rivolge ai finanziatori per estinguere il suo debito più gli interessi (nel caso di Landing Crowdfunding) oppure per spartire i rendimenti del progetto (nel caso di un Equity Crowdfunding).
Tutti i Vantaggi dell’Investimento
I vantaggi di investire tramite il Crowdfunding Immobiliare si possono percepire sia sul piano della gestione che del rendimento. Un progetto finanziato tramite Crowdfunding, infatti, libera il finanziatore dalla gestione dell’immobile ed anche dalle relative spese, offrendo la possibilità ai privati di ottenere rendimenti su piccole somme investite nel mercato immobiliare, settore fino ad ora ad accesso quasi esclusivo delle banche e delle assicurazioni.
Un’idea originale capace di raggiungere un gran numero di interessati e che apre la possibilità di remunerazione, con ottime potenzialità per il rendimento, soprattutto quando si parla di immobili ( a differenza di azioni o criptovalute, caratterizzate da volatilità ).
Rischi
Ogni investimento presuppone un certo grado di rischio, per cui prima di investire è sempre bene informarsi su quali sono le situazioni cui porre particolare attenzione. Uno dei rischi principali potrebbe essere l’insolvenza delle imprese immobiliari o dell’imprenditore che utilizza le piattaforme di Crowdfunding. In questo caso, però, per l’investitore è sempre possibile agire in qualità di creditore nei confronti della società insolvente. E se alla fine non viene raggiunto l’obiettivo di finanziamento prefissato? Nessun problema, i soldi vengo restituiti ai finanziatori.
Quanto si Guadagna: Conviene Investire?
Come anticipato, il rendimento del Crowdfunding Immobiliare, rispetto al classico mercato immobiliare, propone numerosi vantaggi soprattutto in termini di spese iniziali, di durata dell’investimento e di oneri accessori. Tramite questo strumento è possibile dare accesso al mercato immobiliare ad una platea molto più vasta di attori, grazie all’abbattimento delle barriere d’entrata, come la disponibilità di ingenti capitali. Inoltre, bisogna considerare che i progetti hanno una durata di circa 2 anni per i Landing e di massimo 5 anni per gli Equity, ma che offrono guadagni su base mensile.
Rendimento Annuo
Il rendimento medio di partenza di un Crowdfunding Immobiliare è di circa l’8,5% annuo, ma è possibile anche aumentare tali rendimenti in relazione alla somma investita e al tipo di piattaforma utilizzata, ovviamente monitorabile direttamente dall’investitore tramite l’accesso al sito.
Per chi ha voglia di investire nel settore immobiliare senza dover spendere centinaia di migliaia di euro, sicuramente il Crowdfunding è lo strumento ideale che apre diverse possibilità di guadagno mantenendo il rischio di perdite ampiamente contenuto.
Tassazione in Italia
I rendimenti da investimenti in Crowdfunding Immobiliare vengono tassati come redditi da capitale, cioè al lordo delle spese e con un’aliquota del 26% sul ricavato degli investimenti. La tassazione avverà direttamente all’atto di effettiva realizzazione del guadagno e la base imponibile corrisponde alla cifra risultante dalla differenza tra i ricavi incassati ed il costo di acquisto del titolo su cui si è investito.
Le Migliori Piattaforme di Crowdfunding Immobiliare
Segnaliamo di seguito i siti migliori per il Crowdfunding Immobiliare in Italia.
ReCrowd
La piattaforma permette di investire in Lending con un deposito minimo di 250 €, offrendo la possibilità di ricaricare il proprio wallet anche con carta di credito e bonifico bancario, senza commissioni dirette.
Re-Lender
Il deposito minimo è di soli 50€ ed è specializzato in Lending per riconversioni industriali, immobiliari ed ecologiche, con interessi pagati mensilmente.
Walliance
Una delle prima ad aprirsi al mercato nel 2017, ha una soglia di ingresso di 500€ e offre servizi di Equity Crowdfunding ad alto rendimento per progetti accuratamente selezionati.
Italy-Crowd
Nata nel 2015 è una delle più attive in Italia, un investimento minimo di 250€ e accetta carte di credito. Unica pecca, gli interessi sono corrisposti a fine progetto, ma utilizza un sistema di blockchain per rendere sicure le transazioni.