Un'abitazione su cui pende una domanda di condono non può ottenere il certificato di agibilità. A stabilirlo è il TAR Lazio con una sentenza dei primi di luglio 2026 che tocca direttamente chi sta cercando di regolarizzare la propria casa, e che rischia di restare bloccato per anni senza poter vendere, affittare o semplicemente mettere in regola l'immobile. Sul fronte amministrativo il quadro non è migliore: a Latina lo stallo sul progetto comunale per le pratiche di condono dura da oltre sette mesi, con 4,6 milioni di euro di fondi per il personale ancora senza un indirizzo politico.
Agibilità sospesa finché il condono non è chiuso
Il TAR Lazio-Roma, con la sentenza n. 12059 del 1° luglio 2026, ha ricordato un principio che molti proprietari sottovalutano: la semplice presentazione di una domanda di condono edilizio non cancella lo stato di abusività dell'immobile. Fino alla conclusione positiva del procedimento, l'opera resta irregolare sotto il profilo urbanistico-edilizio, e questo impedisce il rilascio dell'agibilità.
Nel caso esaminato, una società aveva presentato una Segnalazione certificata di agibilità per un'unità immobiliare già oggetto di una domanda di condono. Il Comune ha dichiarato la segnalazione irricevibile, e i giudici hanno confermato la decisione: l'agibilità non riguarda solo i profili igienico-sanitari e di sicurezza, ma presuppone la conformità urbanistico-edilizia dell'intero immobile.
Per il cittadino il messaggio è netto. Chi ha un condono in corso non può ottenere l'agibilità, e questo ha conseguenze concrete su tre fronti:
- Vendita: senza agibilità, l'immobile non è commerciabile a condizioni di mercato ordinarie. Le banche difficilmente concedono mutui su immobili non in regola.
- Locazione: un contratto d'affitto per un immobile privo di agibilità è nullo, con rischi legali sia per il proprietario sia per l'inquilino.
- Residenza e utenze: l'agibilità è spesso richiesta per ottenere la residenza anagrafica e per attivare o volturare le utenze domestiche.
Terzo condono in zona vincolata: il sogno della sanatoria per le villette è chiuso
Un'altra sentenza, la n. 693/2026 del TAR Latina, colpisce chi sperava di regolarizzare un'abitazione costruita in area sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale o idrogeologico. Con il terzo condono edilizio (DL 269/2003), in zona vincolata sono sanabili solo interventi minori: restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, e solo senza aumento di volume o superficie.
Le nuove costruzioni a uso abitativo, essendo abusi maggiori, sono insanabili ex lege. Il Comune non è nemmeno tenuto ad avviare un'istruttoria di compatibilità paesaggistica: il vincolo ha un effetto ostativo automatico. Il nulla osta rilasciato da un ente come la Provincia non può superare il diniego.
La giurisprudenza è consolidata. Il Consiglio di Stato, già nel 2025 e nel 2023, ha ribadito che in presenza di vincoli il terzo condono è un'eccezione strettissima. Chi ha investito in un immobile abusivo in area tutelata confidando in una sanatoria futura si trova oggi senza strumenti di regolarizzazione.
Latina: 7 mesi di stallo e 4,6 milioni fermi per il personale
La lentezza della macchina amministrativa aggrava il quadro. A Latina la FP CGIL ha denunciato pubblicamente oltre sette mesi di immobilismo sul Progetto Obiettivo Condono Edilizio, un piano che secondo il sindacato sarebbe già definito tecnicamente e interamente autofinanziato, quindi a costo zero per il Comune.
Vittorio Simeone, segretario generale della FP CGIL di Latina, ha dichiarato: "Oltre sette mesi di ritardi sono un insulto alla macchina amministrativa e alla città". Il sindacato chiede la convocazione urgente di un tavolo tecnico per sbloccare il progetto, che permetterebbe di smaltire pratiche ferme da tempo e dare risposte ai cittadini.
La vertenza si intreccia con la gestione dei 4,6 milioni di euro del Fondo Risorse Decentrate, destinati a produttività e salario accessorio dei dipendenti comunali. Simeone ha spiegato: "Parliamo di risorse cruciali che hanno lo scopo di aumentare la produttività dei servizi comunali e garantire il giusto salario accessorio a quei dipendenti meritevoli che vogliono fare di più e meglio per la propria città".
Per il cittadino che ha depositato un'istanza di condono, questo stallo si traduce in attese indefinite. Le pratiche non avanzano, i tecnici comunali non hanno incentivi per accelerare, e il proprietario resta in un limbo giuridico e patrimoniale.
Il nodo per le famiglie: tempi lunghi e immobile congelato
Mettendo insieme i tre fronti – giurisprudenza restrittiva sull'agibilità, terzo condono quasi inapplicabile in zona vincolata e Comuni che faticano a gestire le pratiche – emerge un quadro in cui il proprietario di casa con un abuso edilizio da sanare ha poche leve e tempi dilatati.
La combinazione produce un effetto concreto: l'immobile è congelato. Non si può vendere a prezzo pieno, non si può affittare in regola, non si può ristrutturare con nuovi titoli edilizi finché il procedimento di condono non si chiude. E la chiusura, in assenza di un'amministrazione efficiente, può slittare di anni.
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